Si estás buscando terreno en el norte de Mérida, seguro ya viste anuncios de Cholul y de Conkal con precios que parecen iguales y no lo son. Esta guía resume lo que encontramos en el estudio de mercado que BASAVI realizó en 2025 sobre el corredor Cholul–Conkal (18 desarrollos residenciales de lotes, más de 2,500 unidades analizadas) y cómo usarlo para comparar sin equivocarte.
El rango real de precio por m²
En privadas residenciales de lotes (con urbanización, acceso controlado y áreas comunes) el precio por m² se mueve así:
- Mínimo: alrededor de $2,700/m² (proyectos más alejados o con menos infraestructura).
- Cuartil 25 %: $3,180/m².
- Promedio: $3,500/m².
- Cuartil 75 %: $3,840/m².
- Máximo: cerca de $4,800/m² (proyectos sobre avenidas principales o con más de 8 amenidades).
Los proyectos que más rápido se vendieron en el periodo analizado no fueron los más baratos: su precio promedio ronda los $3,750/m². El comprador de esta zona paga por certeza, ubicación y baja densidad, no solo por el número más bajo.
Tamaño de lote: dónde está la demanda
El lote promedio en el corredor mide 323 m², pero el ticket total es lo que decide la compra. Las bandas de precio entre $900 mil y $1.4 millones concentran la mayor parte de la demanda y muestran los niveles de ocupación más altos. Eso explica por qué los lotes de 250 a 280 m² son el formato más equilibrado: superficie suficiente para una casa de dos plantas con jardín, y un precio total que una familia joven o un inversionista puede absorber con enganche y mensualidades.
Esquemas de pago: el detalle que cambia todo
Aquí está la trampa más común al comparar. Muchos desarrollos publican su precio de contado y cobran entre 5 % y 15 % más cuando pagas a 12, 24 o 36 meses. En el corredor, el esquema típico es 10 % de enganche, 9 mensualidades y un pago fuerte contra entrega; pocos proyectos ofrecen más de 24 meses.
Por eso, antes de comparar precio por m² pregunta tres cosas: ¿ese precio es de contado o a plazos?, ¿cuántas mensualidades hay realmente? y ¿qué porcentaje se paga contra entrega y en qué fecha? Dos lotes con el mismo precio por m² pueden exigir flujos de efectivo muy distintos: uno con 9 mensualidades y entrega en un año concentra el esfuerzo en poco tiempo; otro con 48 mensualidades y entrega en 2028 lo reparte. Lo importante es que el porcentaje contra entrega y la fecha estén escritos en el contrato.
Cholul o Conkal: ¿cuál conviene?
No hay una respuesta única, pero sí criterios claros:
- Cholul está más consolidado: escuelas, clínicas, supermercados y conexión directa al Anillo Periférico. Sus precios por m² suelen ubicarse en la mitad superior del rango.
- Conkal ofrece lotes más grandes y precios de entrada más bajos, con servicios que todavía se están desarrollando y mayor dependencia del auto.
- Si vas a construir para vivir en los próximos 3 años, pesa más la infraestructura actual. Si compras para reservar patrimonio, pesa más la certeza legal y el esquema de pagos.
4 errores al comparar terrenos
- Comparar precio por m² sin saber si incluye urbanización completa.
- Ignorar la cuota de mantenimiento: en el corredor va de $600 a $1,500 mensuales según amenidades y número de lotes.
- No preguntar la densidad: a más lotes, más tráfico interno y amenidades más saturadas.
- Firmar sin ver el contrato registrado ante PROFECO ni la fecha de entrega escrita.
Dónde se ubica Girona en este mapa
Girona Privada Residencial está en Cholul, con 46 lotes en total de 255 a 272 m². La Lista 0 (vigente hasta el 31 de octubre de 2026) parte de $3,800/m² de contado y ofrece planes sin intereses de 12 a 48 meses, con precio por m² definido para cada plazo. El esquema es 15 % de enganche, 35 % en mensualidades iguales durante el plazo elegido y 50 % contra entrega, con fecha de entrega escrita en el contrato de adhesión registrado ante PROFECO (No. 2338-2026). Puedes revisar los números por plan en la guía de terrenos a meses sin intereses o en la guía de terrenos en Cholul.
Para comparar con tu propio presupuesto, solicita la ficha técnica y el plano de lotes; te la enviamos con el esquema de pagos completo.
Fuente: Estudio de mercado BASAVI, corredor Cholul–Conkal, 2025. Precios en pesos mexicanos; los rangos corresponden a privadas residenciales de lotes y pueden variar según etapa, esquema de pago y fecha. Precios de Girona según Lista 0 vigente al 31 de octubre de 2026.